住宅ローンの「固定金利」or「変動金利」どっちを選ぶ？

2024.3.15　最新更新日

住宅ローンを考える時、必ずぶつかる金利タイプの選択問題。

超低金利時代も終わりが見え、2023年11月には大手5行で10年固定型で最優遇金利が0.10％～0.28％の引き上げになり、フラット35も最低金利が1.88％から1.96％と0.08％引き上げられました。

どのように選択するかで、支払いの負担感や支払い総額も変わってきます。

これからローンを組もうと考える場合、どのように選択すればよいのでしょうか？

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返済タイプは2種類

金利タイプの種類は大きく分けて２種類

変動金利で注意すること

金利が低い「変動金利」がいい？

大切なのは、金利が上がった時に対応できるかどうか

「固定金利」と「変動金利」どちらに向いている？

自分のライフプランに向き合って金利を選ぶ

返済タイプは2種類

金利を考える前に、ローンの返済タイプを知っておきましょう。

返済タイプには「元金均等返済」と「元利均等返済」があります。

「元金均等返済」

名前のとおり、元金を返済期間で均等に返済します。

最初の返済金額は「元利均等返済」にくらべて高いですが、元金が年々減るにつれ利息も減っていくので、徐々に返済金額が下がっていきます。

「元利均等返済」

返済期間中の金額がずっと一定で、資金計画が立てやすいのが魅力でしょう。

最初は返済金額のうち利息の割合が多いので、元金が減りにくい点がポイントになります。

総返済額は「元金均等返済」の方が少なくなります。

しかし実際に「元金均等返済」と「元利均等返済」では、「元利均等返済」を選択する人の方が多いようです。

金利タイプの種類は大きく分けて２種類

金利タイプは大きく分けて「固定金利」と「変動金利」の2種類があります。

固定金利

固定金利には「全期間固定型」と「期間選択型」があります。

「全期間固定型」
最初から最後まで金利が一定で返済金額も変わらないものです。
返済金額が変わらないため資金計画が立てやすい反面、金利が下がった時も返済金額は下がりません。
代表的な商品としてはフラット35があげられます。
「期間選択型」
金融機関によって特約型とも呼ばれます。
3年・5年・10年など一定期間を固定金利として、返済金額を一定にするものです。
固定金利期間終了後は、変動金利にしたり再度固定金利を設定することもできます。

変動金利

変動金利は一般的に半年に1度、金利が見直されます。
固定金利にくらべ頻繁に見直せるため、金利も低いことが多く、現在も固定金利より変動金利の方が低金利です。

変動金利で注意すること

変動金利で元利均等返済を選択した場合に限りますが、以下のようなルールを設定していることがあります。

5年ルール
このルールを採用している金融機関の場合、半年に一度の金利見直しはされますが、金利の変動があっても実際に返済額が変更されるのは5年に1度です。

125％上限
金利の上昇が大きいと返済額の負担が大きくなりすぎることもあるため、返済額の上げ幅を変更前の最大125％までという上限を設けていることも多いようです。
注意したいのは、たとえ125％の上限が適用されてもそれを超えた分の利息は未払い利息として残っていくこと。
ローン完済後に未払い利息が残っていると、未払い分の一括返済を求められることもあります。

なお、これらのルールは適用していない金融機関（ネット銀行など）もあるため、変動金利を選択する際は必ず確認しましょう。

金利が低い「変動金利」がいい？

金利が低い順に言えば、

変動金利＜期間選択型固定金利＜全期間固定金利

となります。

ただ、金利が一番低いから変動金利がいいということではないのです。

とくに超低金利時代が終わろうとしている現在、金利上昇のリスクは考えざるを得ません。

ちなみにダイアモンド研究所の予想によると、大手やネットを含む12銀行で10年後の変動金利は0.7％～2.3％の上昇を見込んでいるとされています。

ダイアモンド不動産研究所　住宅ローンの10年後の変動金利は0.7%〜2.3%を予想（12銀行の見通し）2024年版（住宅ローン金利の仕組み・第2回）2024/2/5更新

実際はどうなるかはわかりませんが、現在より大きく下がることはないと思われます。

とすれば、上昇分を見込んだうえで変動金利を選択するかどうかということになりますね。

ちなみに1%金利が上昇すると、返済金額が毎月1万円近くアップすることも。

もちろん返済年数とともに元金も減っていくため、絶対に大きな差額が出るとは限りませんが、リスクヘッジとして考えておきたいところです。

4000万円を35年ローンを金利0.5％、元利均等返済で借入れ、10年後に金利が上昇した場合のシュミレーション

年数	金利	毎月の返済金額	差額	年間支払額	総返済額
1-10年	0.5％	103,834円	ー	1,246,008円	12,460,080円
■金利上昇により、残額2800万円を25年ローン、元利均等返済で借り入れた場合
11年～	1％	105,524円	1,690円	1,266,288円	31,657,200円
	1.5％	111,982円	8,148円	1,343,784円	33,594,600円
	2％	118,679円	14,845円	1,424,148円	35,603,700円

三井住友銀行　住宅ローンシュミレーションで試算

大切なのは、金利が上がった時に対応できるかどうか

とはいえ、やはり変動金利の金利の低さは魅力的です。

固定金利より金利が低い間は、変動金利で出費を抑えたいと思うのも当然だと思います。

問題は、いつかは金利が上がるということ。

いつ頃どのくらい上がるかはプロでも正確に予測することは難しいでしょう。

ファイナンシャルプランナーの小田さんによれば、

「どうしても変動金利がいい！という方は、長期固定金利より、金利が低く組めた分を貯蓄しておき、金利が上昇したときに返せる準備をしておくと安心」

「初めから変動金利を選ぶのではなく、10年や15年固定金利タイプを選ぶという方法もあります。その間にお金を貯めておき、固定期間終了後、金利が上がるタイミングで繰り上げ返済をするなど、先のことまで考えて選びたいですね。ポイントは、お子さんがいる場合、住宅ローンを払いながら、教育資金を同時に払えるのか。その時金利が上がっても返せるのかなど、先々のライフプランを考えて住宅ローンの金利タイプを考えて欲しいと思います」。

Panasonic Builders Group「もっとHappy Style」2019/7/14

大切なのは、金利が上昇した時にどの程度までなら対応できるかをきちんと把握して、備えることなのです。

そのためには、まずご自身のライフプランをきちんと把握することから始めましょう。

ご自身で現在の収支バランスや完済までのキャッシュフローを一覧表で作ってみると、客観的に見られるのでとてもいいと思います。

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