住宅ローンの「金利」とは？いろいろな「金利」の違いをわかりやすく解説

2026.6.18

住宅ローン金利の解説

住宅ローンを調べていると、「〇〇金利」という単語がたくさん出てきますよね。

よく耳にする「固定金利」や「変動金利」のほか、「基準金利」「店頭金利」「適用金利」なども。

それぞれがどんな意味なのか、何を示しているのかわからないと理解が難しく、本当に自分に合った住宅ローンを選ぶのは難しいかもしれません。

今回はそんな「金利」の違いについてお話します。

住宅ローン金利の基礎知識

まずは、金利の仕組みを理解するための基本的な用語について。

どの数字が実際の返済額に影響するのか、その構造を知っておきましょう。

そもそも金利とは？

住宅ローンの金利とは、簡単に言えば「お金を借りるための利用料」です。

例えば3,000万円を借りる場合、元金の3,000万円だけではなく、借りている期間に応じて利息も支払います。

その利息を計算するための割合が「金利」です。

住宅ローンは借入額が大きく、返済期間も長いため、わずか0.1％の違いでも総返済額にすると数十万円から数百万円の差になることがあります。

だからこそ、金利について理解しておくことが大切なのです。

基準金利とは？

基準金利とは、金融機関が設定している住宅ローンの元となる金利のことです。

「店頭金利」や「店頭表示金利」とも言われ、日銀の政策金利や国債などの長期金利を基に設定されています。

基準金利が3.0％だったとしても、実際にそのまま借りるケースはほとんどなく、優遇金利を差し引いた利率が適用されます。

基準金利は「金利計算のスタート地点」と考えるとわかりやすいのではないでしょうか。

優遇金利とは？

優遇金利とは、基準金利から差し引かれる金利のことです。

優遇金利は最大率で書かれていることが多く、実際にはそれより低い優遇率もあり得ます。

実際の優遇率は人それぞれで、審査によってその人の優遇率が決まります。

自分が最大の優遇率を付けてもらえるかどうかはわかりませんので、注意が必要です。

適用金利とは？

適用金利とは、実際に住宅ローンの返済計算に使用される金利のことです。

住宅ローンを比較する際に、最も注目すべき金利と言ってもよいでしょう。

冒頭の住宅ローンの広告例で、一番目立つ大きな文字で「0.95％」「0.35％」と表示されている数字が適用金利です。

しかし、これも一番低い適用金利であって、自分自身がこの利率に該当するとは限りません。

適用金利の算出イメージ

!複数の金融機関で比較しよう

住宅ローンを比較するときに「基準金利が低い銀行」と「適用金利が低い銀行」が同じとは限りません。

さらに銀行によって優遇率も違ったりします。

自分の適用金利が一番低い銀行がどこなのかは、実際に事前審査してもらわないと分かりません。

住宅ローンを選ぶときは、複数の金融機関で比較してから最適なものを選びましょう。